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참부자의 행복한 인생
제목 10명중 7명 "집값 바닥쳤다"고 하는데, 과연 어떻게 해야할까? 날짜 2012.10.24 18:55
글쓴이 관리자 조회 1121

[24] <12-10-24> 18:53~

 

 

http://www.myinglife.co.kr/bbs/bbs.htm?dbname=B0109&mode=read&premode=list&page=1&ftype=&fval=&backdepth=&seq=21&num=37

 

 

http://news.mk.co.kr/v3/view.php?sc=30000001&cm=헤드라인&year=2012&no=693813&relatedcode=000080006&sID=503

  매경닷컴
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10명중 7명 "집값 바닥쳤다"
매경, 서울·수도권 중개업소 81곳 설문조사
GCF 유치후 사흘동안, 송도 미분양 315채 팔려
기사입력 2012.10.24 17:56:08 | 최종수정 2012.10.24 18:04:55 트위터 미투데이 블로그 스크랩

◆ 부동산 살아나나 ◆

"몇 년간 안 팔리던 집이 드디어 팔렸어요." "충분한 조정을 거쳤고, 규제도 풀려 시장 회복 여건은 조성됐어요. 적어도 더 떨어지진 않을 것이라는 분위기가 우세합니다."

`9ㆍ10 부동산 대책` 이후 일부 지역에서 급매물이 소화되고 거래도 다소 늘면서 부동산 경기 최일선에 있는 공인중개사들 사이에서 부동산시장이 바닥을 쳤다는 인식이 확산되고 있다.

매일경제신문이 최근 서울ㆍ수도권에서 영업 중인 부동산114, 부동산써브, 알에셋WM센터 소속 중개업소 81곳을 대상으로 `지금 수도권 집값이 바닥인가`를 물은 결과 67%(54명)가 그렇다고 답했다.

`아직 바닥이라고 보기 이르다`고 답한 공인중개사는 28%(23명)였고, 5%(4명)는 `모르겠다`고 응답했다.

지난 6월 부동산114가 회원 중개업소 208곳을 대상으로 실시한 설문에서 18.8%만이 `하반기에 시장이 회복될 것`이라고 답했다. 따라서 9ㆍ10 대책 이후 일선 바닥에서 보는 시장 전망이 한결 낙관 쪽으로 바뀌었다고 볼 수 있다.

공인중개사들은 바닥론 근거로 급매물이 거래되고 있고, 전세금 상승으로 매수 전환 압력이 커지고 있는 점을 들었다. 대선 이후 새 정부가 경기 부양에 나설 것이라는 기대감도 일부 작용했다.

지난 23일 매일경제ㆍ매경닷컴 주최로 대구에서 열린 `5대 도시 순회 부동산 투자설명회`에도 참석자들이 250여 개 객석을 가득 메웠고, 11월 6일 열릴 서울 설명회 사전 예약자가 700여 명에 육박할 정도로 일반인 관심도 부쩍 높아졌다.

`심리지수`뿐만 아니라 실제 데이터에서도 바닥 조짐이 엿보인다.

지난 9월 말 기준 전국 아파트 거래량은 2만6165건으로, 취득세 감면 종료 여파로 거래량이 급감했던 올해 1월을 제외하면 2009년 2월(2만8741건) 이후 3년7개월 만에 가장 적다.

최근 4년간 평균 3만건 정도가 바닥권이었다는 것에 비춰보면 거래량 반등에 무게중심이 쏠려 있다는 분석이다.

매매시장 회복 전조인 전세가율이 2003년 이후 최고치를 경신하며 고공비행 중이고, 재건축 아파트 급매물도 빠르게 소진되고 있다. 경매시장에서도 낙찰가율이 75%로 오름세를 타고 있고 그동안 찬밥 신세였던 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트까지도 거래되고 있다.

인천 송도는 녹색기후기금(GCF) 사무국을 유치한 이후 미분양 아파트가 300가구 이상 팔려나간 것으로 나타났다.

24일 포스코건설에 따르면 GCF 사무국 유치가 확정된 20일부터 22일까지 사흘 만에 미분양 아파트 315가구가 계약돼 미분양 물량이 2185가구로 줄었다. GCF 유치 전까지 송도에는 더샵 그린워크와 아트윈 푸르지오 등 6개 단지 2500가구가 미분양 상태였다.

※ 설문조사 10월 26일자 B1ㆍ3면에 상보

[이은아 기자 / 임성현 기자]

■집값 바닥탈출 5大 징후 ① 찬밥 취급받던 중대형도 팔린다
② 전세금 비율 62%까지 치솟아 ③ 거래량 `진바닥` 수준에 근접
④ 경매시장 낙찰가율이 오른다 ⑤ 강남재건축 급매물 모두 소화


용산구 한강로1가에 있는 용산 더프라임 주상복합아파트. 부동산 경기 침체로 지난 4월 이후 중대형 거래가 끊긴 지 오래다. 최근 이 아파트 31층 전용 123㎡형이 12억9000만원에 팔렸다.

C공인 관계자는 "중대형 아파트가 이 일대에서 거래된 것은 거의 반년 만의 일"이라고 전했다. 9ㆍ10 대책 이후 주택시장 분위기가 눈에 띄게 달라졌다. 연내 한시적인 세금 감면 조치인 탓에 `반짝 호재`에 그칠 것이라는 전망도 있지만 주택담보대출은 계속 증가세를 보이고 있고 각종 규제 완화와 금리 인하 등이 더해지며 추가 하락보다는 바닥 탈출을 점치는 목소리가 점점 높아지고 있다.

달라진 시장 분위기를 엿볼 수 있는 5대 징조를 살펴봤다.

◆ 바닥 다지는 거래량

지난 9월 말 기준 전국 아파트 거래량은 2만6165건. 취득세 감면 조치 종료 여파로 거래량이 급감했던 올해 1월(1만5181건)을 제외하면 2009년 2월(2만8741건) 이후 3년7개월 만에 가장 낮은 거래량이다.

최근 4년간 아파트 거래량 바닥권이 3만~3만2000건이었던 것에 비춰 보면 최근 거래량은 바닥에 도달했다는 청신호로 받아들이는 분위기다.

집값도 2007~2008년 고점 대비 10% 이상 떨어지면서 이제 추가 하락보다는 반등에 방점이 찍혀 있다.

한국감정원 실거래가지수에 따르면 지난 7월 현재 수도권은 131.4로 2009년 2월(131.1) 이후 가장 낮다. 2006년 이후 최고점이던 2008년 6월(149)에 비해 11.8%나 떨어졌다.

수도권의 경우 2006년 말 대비 대형 아파트는 30~35%, 중형은 10~15% 정도 집값이 떨어졌기 때문에 어느 정도 조정 국면이 마무리됐다는 해석이다.

하지만 이남수 신한은행 부동산팀장은 "세금 감면이라는 정책 변수가 연내로 제한돼 있어 내년이 되면 분위기가 얼어붙을 것"이라며 "아직 바닥을 말하기엔 시기상조"라고 지적했다.

◆ 치솟는 전세가율

동탄1기 신도시 시범지구 85㎡(전용면적)에 세 들어 사는 신동호 씨(가명)는 전세 재계약을 앞두고 고민이다. 2년 전 1억7500만원에 입주했을 때보다 전세금이 무려 1억원 가까이 오른 2억6000만원에 달하기 때문이다. 신씨는 "계약 때마다 전세금을 올려주느니 조금 더 보태 집을 사는 게 나을 것 같다"고 말했다. 집값 하락으로 신씨가 세 들어 사는 집은 3억8000만원 수준에 불과하다. 1억원만 대출 받으면 집을 사는 데 어려움이 없을 정도다.

집값은 떨어지고 전세금은 오르면서 아파트 매매가격 대비 전세 가격이 치솟고 있다. 9월 현재 전세가율은 전국 62.1%로 2003년 10월 이후 최고치를 기록하고 있다.

부동산1번지에 따르면 서울 경기 인천 등 수도권지역 전세가율이 60%를 넘는 아파트의 경우 전세에서 매매로 전환하는 데 드는 비용은 평균 8596만원에 불과하다.

이미 전세금이 집값의 턱밑까지 차오른 만큼 매수심리라는 뇌관만 건드려주면 매매전환은 시간문제라는 것이다.

◆ 중대형에도 입질

사업가 김종수 씨(50)는 대출이자에 시달리다 못해 지난 4월께 12억원에 판교 봇들마을 9단지 금호어울림 아파트 115㎡형을 내놨다.

몇 달간 전화 한 통 없더니 9ㆍ10대책 이후 9억9500만원에 팔려나갔다.

정부의 9ㆍ10 대책 이후 서울은 물론 수도권 전반에 그동안 숱한 대책에도 불구하고 찬밥 취급을 받던 중대형 아파트까지 입질이 시작됐다.

시세보다 싸게 나오는 기존 주택이나 할인 분양으로 몸값을 낮춘 수도권 미분양 단지들은 매물이 나오기가 무섭게 팔려나가고 있다.

서울시 부동산정보광장에 따르면 길음뉴타운이 위치한 성북구 길음동 일대에선 지난 8~9월 전용면적 85㎡ 이상 중대형 거래건수가 단 한 건도 없었다.

하지만 이달 17일 길음뉴타운 9단지(래미안) 114㎡와 래미안 길음3차 113㎡가 각각 7억원과 6억원에 거래됐다. 중대형 아파트 수요가 살아나는 것은 시장에서 투자심리가 고개를 들고 있다는 의미다.

◆ 경매 낙찰가율 상승

지난 9일 서울남부지법 경매 법정에선 감정가 4억6000만원짜리 양천구 신정동 아파트 85㎡형이 3억9050만원에 낙찰됐다.

감정가 대비 낙찰가율은 85%. 수도권 아파트 평균 낙찰가율이 70%대인 것을 감안하면 높은 수준이다.

지난 8~12일까지 한 주 동안 30명이 넘게 입찰한 물건이 3건이나 나왔다. 이는 올해 3월 이후 처음 있는 일이다.

지지옥션에 따르면 23일까지 수도권 아파트 10월 낙찰가율은 75%를 기록 중이다. 8월 72.5%, 9월 73.7%에서 조금씩 오르는 추세다.

강은현 EH연구소 대표는 "높은 경쟁률 현상이 10월 들어 고액 물건에도 나타나고 있다"며 "일부 실수요자들만 남았던 경매시장에 투자 수요가 유입되기 시작한 것"이라고 말했다.

◆ 재건축이 훈풍 선도

주택시장을 선도해온 서울 재건축시장은 이미 급매물 소화 단계는 지났다는 분석이다. 추격 매수세로 이어질지는 미지수지만 적어도 추가 하락에는 손사래를 치는 분위기다.

강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 일대에서는 10월 들어서만 18건이 거래됐다. 전달 25건에 비해 매수세는 약해졌지만 수요가 꾸준하다는 얘기다. 대일공인 관계자는"평균 4000만원가량 올랐던 가격이 1000만~2000만원씩 떨어지긴 했지만 거래가 끊이지 않고 있다"고 전했다.

꿈쩍 않던 개포주공 아파트도 활기를 띠고 있다. 8월 호가가 5억7500만원 선이던 개포주공 1단지 36㎡형은 이달 들어 6억1000만원에 거래됐다.

문의조차 드물었던 곳이지만 최근 1단지에서만 10건 이상 계약이 체결됐다.

[이지용 기자 / 임성현 기자 / 우제윤 기자]

■`GCF 호재` 송도 설명회 가보니
바닥치면 송도가 먼저 뜰것…외국인 임대용 주택이 유망


수십억 원대 자산가인 신한은행 PB 고객들이 24일 이남수 신한은행 부동산팀장(왼쪽 첫째)과 함께 인천 송도국제업무도시를 둘러보며 투자를 점검하고 있다. <이승환 기자>
돈냄새에 민감한 고액 자산가들의 움직임은 역시 빨랐다. 부동산시장이 장기 침체를 겪고 있지만 반등의 조짐을 감지한 사람들은 발 빠르게 투자처를 찾아 나서고 있다. 녹색기후기금(GCF) 유치가 발표된 지 나흘째인 24일 수십억 원대 자산가인 신한은행 PB 고객들이 인천 송도국제업무도시에서 `부동산 필드 아카데미`에 나섰다.

지상 65층 국내 최고층 빌딩인 동북아트레이드타워 방문을 시작으로 송도의 중심 센트럴파크, `김연아 상가`로 유명세를 탔던 커낼워크, 채드윅 국제학교와 글로벌캠퍼스 단지, 중심상업지역 등 송도의 주요 지역을 모두 돌아보는 바쁜 일정 속에서도 참가자들은 지친 기색 없이 투자상품 고르기에 여념이 없었다.

참가자들의 생각은 대체로 비슷했다. 부동산 경기가 저점을 찍고 상승하기 시작할 것이란 `바닥론`을 액면 그대로 믿을 수는 없지만 적어도 최근 2~3년간의 침체기와는 다른 국면이 나타날 것이란 의견이 많았다.

참가자 김 모씨는 "부동산 투자에 관심은 많았지만 2010년 이후 집값이 하락하고 있어 계속 유보하고 있었다"면서 "최근 강남 재건축 시장이나 미분양 단지 등에서 매수 분위기가 나타나는 점을 감안하면 조만간 침체의 터널을 벗어날 가능성이 있다고 느껴 현장 투어 등에 참가하고 있다"고 말했다.

또 다른 참가자 박 모씨도 "주상복합이나 주거용 오피스텔 등을 매입해 외국인 대상 통월세(깔세) 등의 임대사업을 고려하고 있다"며 "단기적인 가격 상승은 힘들겠지만 5~10년 정도 장기 투자 관점으로 접근해 임대수익을 올리고 있으면 집값 상승도 어느 정도 기대해볼 수 있을 것"이라고 밝혔다.

투자처로는 상가나 오피스보다 주택을 꼽는 사람이 많았다.

상가와 오피스는 워낙 공급량이 많은 탓에 안정적인 임대가 어렵고 수익을 내기까지 시간이 걸릴 것이란 게 이유다.

반면 주택의 경우 요즘 대세인 임대수익형으로 활용해 비교적 빠르게 수입을 올릴 수 있다는 점이 높은 점수를 받았다.

채드윅 국제학교, 미국 뉴욕주립대, 조지메이슨대 등 좋은 교육시설이 많고 센트럴파크 주변 단지의 경우 거주 환경도 쾌적해 실거주 목적으로도 좋은 평가를 받았다.

이들이 찾은 송도는 GCF 유치 이후 부동산시장에 활기가 돌고 있다. 유치 결과 발표 당일에만 `더샵 그린워크2차` 미분양 물량 20여 가구가 팔려나간 것을 비롯해 `송도 캠퍼스타운` `송도 아트윈푸르지오` `센트럴파크 푸르지오` 등 일대 미분양 아파트에서 이날까지 300가구 이상 계약되며 물량이 빠르게 소진되고 있다.

기존 아파트 매매시장에서도 문의가 점차 늘고 집주인들은 급매물을 회수하고 있다.

김문식 코리아부동산 대표는 "최근까지만 해도 분양가ㆍ시세 대비 10% 이하 급매물이 많았지만 GCF 사무국이 유치되자 프리미엄이 없던 센트럴파크 푸르지오 84㎡에 2000만원가량 웃돈이 붙는 등 가격이 상승하고 있다"고 전했다.

[송도 = 백상경 기자]


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